妻の実家を建て替えることになり、それなら二世帯住宅に、ついでに賃貸も入れようかとなり2021年4月ごろから土地と施工会社(設計会社含む)を探し始めました。

なんとなく希望の間取りを考える

• 我々世帯：夫婦二人２LDK90㎡程度
• 両親世帯：両親二人２LDK90㎡程度
• 賃貸住戸：１K25㎡程度×4住戸

ユーチューバーの「間取りチャンネル」の管理人さんにより間取りを書いてもらったりしましたよ。

なんとなく住んでみたい、所有したい、経済価値がありそうな地名や
駅名を検索サイトにひたすら入力していきました。例えば、「渋谷東
　土地」「渋谷本町　土地」「千駄ヶ谷　土地」「代々木八幡　土地」
「神楽坂　土地」「赤坂　土地」「清澄白河　土地」など。
そうすると、だいたい以下の不動産ポータルサイトにいきあたります。

ＳＵＵＭＯ（リクルート）　　　　　　　　　　　　　https://suumo.jp/kanto/
アットホーム　　　　　　　　　　　　　　　　　　　https://www.athome.co.jp/
東急リバブル　　　　　　　　　　　　　　　　　　　https://www.livable.co.jp/
ノムコム（野村不動産ソリューションズ株式会社）　　https://www.nomu.com/　
ホームズ（ＬＩＦＵＬＬ　ＨＯＭＥ’Ｓ）　　　　　　　https://www.homes.co.jp/
オウチーノ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　https://o-uccino.com/front/
地域で強い不動産仲介会社　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※後述します

値段が高いとため息がでてきますが、それでも関係なく見ていると結構
どんな要因でこんな金額になってるのかなんとなくわかってきて楽しく
なってきます。

建蔽率やセットバック、用途地域で住居系、商業地域で容積率600％など
の土地を見るとここにどんな間取りができるだろう、なんて興奮して
みてました。

のちに記しますが、

土地によっては容積率があり土地の値段が高くても、店舗や事務所、住戸をつくり貸してしまえば収益があがり自身でも信じられないくらいの融資がつくこともあるのを知ることになるのでした。

①株式会社アドキャスト

今回の土地購入にあたりお世話になった会社です。強力な営業担当者に
あたり期待以上の土地が購入できました。土地購入の申込み順位3番手
から奇跡の約定を果たす。

その後、主要幹線道路に面した隣地オーナーの不動産投資会社に挨拶時、
半ば冗談で「売却時にはぜひお声がけを」と話したところ、後日に売却
希望金額を提示をいただき強力営業担当者にはなしをまとめていただき
無事決済を終え所有権移転手続きを完了することができました。

市場に流通することなく相対で決まるという事案をまさに自身で経験
してしまったのでした。

最初に買えた土地に賃貸併用二世帯住宅を計画していてのですが、
隣地と合筆しさらに賃貸住戸を増やし返済額と相殺したいとの思いで
購入したのですが、隣地内には築40年超のRC造賃貸マンションが建っ
ており、現在満室でそこそこの年収があります。

くわしくは別の機会にお話しします。

https://www.ad-cast.info/

②昭和建物株式会社

こちらも敏腕営業マンがいらっしゃり、購入候補の買付け申込みを
入れるために三菱UFJ銀行を紹介いただき、仮審査から本審査まで
あっという間に通していただきました。

自身の思いとしては、こちらの敏腕営業マンと取引で切れがいいな
と思っていましたがまさにご縁がなかったのだと思い残念だと思っ
ています。

不動産を探している妻の会社同僚のかたに敏腕営業マンを紹介させ
てもらいました。

西荻エリアに強い会社です。

https://www.syouwa-t.com/

③株式会社明宏不動産

初台の東京オペラシティーに歩いて近い土地を紹介してもらいました。
希望する延床面積に足りない傾斜地で擁壁工事が必要となる土地でし
たが、地下室を設けることにより、容積率不算入により希望の延床
面積を確保できそうでした。

希望の間取りを実現するために建蔽率や容積率、消防法にかかる
避難経路確保など考慮し理詰めで説明いただけた明晰営業マンに、
ただただすばらしいと見惚れておりました。

間取図をひいてもらい、ハウスメーカーに概算見積りをとったところ
やはり地下室工事の坪単価がかなり高く予算をかなりオーバーして
しまうことになりそうでした。アクセスと日常生活の利便性から
かなり惚れた土地でしたが、義両親の反対もあり泣く泣くあきらめ
ました。

渋谷に強い会社でした。

http://meiko-estate.com/category/1837712.html

④株式会社住建ハウジング

かつて田園調布と並んで高級住宅街だった山王の傾斜地を紹介して
もらいました。

昔から文豪や政治家、元巨人軍監督の長嶋茂雄が居を構えていま
した。ドイツ人居留地だったことでも有名で、今でもドイツ語
学校などみられるところでした。天気のいい日は富士山が見える
土地で、熱心に語る営業マンが印象的な会社でした。

かなり高い擁壁工事を含めると、やはり高くつきそうでした。
ほどなく買付け申込み3番手だった土地の契約を結ぶことが
できお断りすることとなりました。

https://www.juken-net.com/

レバレッジをかける。融資について。

不動産会社から紹介された銀行、金利の安いネット銀行など
かたっぱしから事前審査申し込みました。

結果

１．三井住友銀行　　　　　事前審査〇　本審査〇　　https://www.smbc.co.jp/

２．三菱UFJ銀行　　　　　　事前審査〇　本審査〇　　https://www.bk.mufg.jp/index.html

３．横浜銀行　　　　　　　事前審査〇　本審査〇　　https://www.boy.co.jp/

４．住信SBIネット銀行　　　事前審査〇　　https://www.netbk.co.jp/contents/lineup/home-loan/

５．ａｕじぶん銀行　　　　事前審査〇　　https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/

６．pay　pay 銀行　　　　　事前審査×　　https://www.paypay-bank.co.jp/

７．イオン銀行　　　　　　事前審査〇　　https://www.aeonbank.co.jp/housing_loan/

ネット銀行は低金利ですが、融資上限が低いため都市銀行や
地銀を選ぶことになりました。
住宅ローンか事業用ローンかいろいろ迷いましたが事業用
ローンを選ぶことになりました。

住宅ローン優遇税制

ネット銀行は低金利ですが、融資上限が低いため都市銀行や
地銀を選ぶことになりました。
住宅ローンか事業用ローンかいろいろ迷いましたが事業用
ローンを選ぶことになりました。

2021年9月30日までに土地を購入し、住宅購入契約が締結
されていれば住宅ローン減税が利用できたので、期日
を睨みながら進めていきました。

※制度は都度見直されますので
現時点の制度をかならず確認するのがよいでしょう

メリットは以下の通りです。
〇毎年の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税から控除
〇所得税で控除しきれない分は住民税からも一部控除
〇住宅ローンの借入れを行う個人単位で申請
〇令和元年10月の消費税率引上げにあわせて控除期間を13年間に拡充

施工会社(設計会社含む)を探す

フロントページ

②バレッグス

https://balleggs.jp/

③株式会社日本住宅

TOPページ

④東京組

https://tokyogumi.co.jp/

⑤株式会社ヒノキヤレスコ

https://sumika.me/pro/profile/igarchitects

⑥IGArchitects一級建築士事務所　五十嵐理人

https://sumika.me/pro/profile/igarchitects/works

⑦佐山憲秀＆FUTURE POWER STUDIO Inc. （大災害対応型+ZEH＆エネルギー自立型：特殊設計部）

https://sumika.me/pro_profiles/ec2bc4d00bab8280fa733a355cfa497a3ad2d5ac/works

⑧cozy modern company　神山 広明

https://sumika.me/pro/profile/cmc/works

⑨藤田征樹建築設計事務所

https://sumika.me/pro/profile/mf-architect/works

⑩株式会社マックスネット・コンサルタント　片瀬 進

https://sumika.me/pro_profiles/c2980f54fab5b3ee8c3eb5285de4e3bba230b853/works

⑪株式会社フォルマ

http://www.forma-jp.com/

⑫株式会社工房 建築事業部

https://www.h-kobo.co.jp/

⑫大成建設ハウジング株式会社

https://palcon.jp/

https://palcon.jp/product/lineup/

⑬積水ハウス株式会社

https://www.sekisuihouse.co.jp/

https://www.shamaison.com/